¿Cómo impulsar el sector construcción y disminuir el faltante de viviendas?

En nuestro país el sector construcción depende de la inversión de obra pública del gobierno y del sector privado. Siendo el segundo en importancia el segmento de viviendas.  Dentro de este segmento de construcción, los costos asociados son, el costo del terreno o lote y el costo de la construcción. Para familias de escasos recursos el bono de vivienda ayuda en parte al financiamiento en estos rubros.

Con el boom inmobiliario a nivel mundial antes de la crisis económica los precios de las propiedades en nuestro país se elevaron drásticamente, cuyo foco propagador fueron las zonas de Guanacaste, Santa Ana y Escazú. Por ejemplo en el año 2005 un lote en una urbanización de clase media  a 1.5 km alrededor del centro de Cartago, de 140 m2 costaba 5.2 millones de colones, aproximadamente 80 USD por metro cuadrado. Cuatro años después para el mismo lote, el precio llega 170 USD, el diferencial cambiario es de 80 colones (17%) y la inflación acumulada del 67%. Entonces, ¿cómo nos explicamos que los precios se hayan más que duplicado? Y más aún, dado que no hay demanda ¿por qué no bajan los precios?, curiosamente el lote del que hablamos sigue sin venderse y me dirán ustedes si esto no aplica a casi todo el país. Bueno, una forma de disminuir el costo del lote es compartirlo, es decir, mediante la modalidad de propiedad horizontal o en condominio. Si se construyen dos viviendas de interés social en un lote una sobre la otra, evidentemente para ambos el costo del lote disminuye a casi la mitad, recién hace unos meses fue aprobada la Ley 17524 que precisamente permite esta solución, ahora bien ¿por qué el gobierno no ha reglamentado esta ley? Y por qué no promueve a través del bono de la vivienda este tipo de construcción?, sería una forma de influir en el mercado inmobiliario, dado que se aumentan las áreas para construcción, aparte de que se podrían hacer las construcciones más grandes para el mismo monto equivalente de dos soluciones individuales, amén de que en las casas ya construidas se puede edificar e inscribir una segunda vivienda.

El otro rubro es el costo de la construcción, dentro del mismo, aproximadamente el 60% lo constituyen los materiales y de estos el 35% están asociados a los materiales de obra gris (cemento, block, láminas de fibrocemento, piedra, arena) y la varilla. De hecho conforme el área de construcción es más pequeña el costo de obra gris se hace más importante.

El precio del cemento en el mercado internacional llegó a un máximo en el año 2007 de 110 USD por tonelada métrica (tm). Y por la crisis ha descendido a precios de 65 USD/tm o menores, caso de España, Europa del Este, China, etc. Lo cual no es de extrañar, ya que el costo de producción casi que en cualquier parte del mundo es inferior a los 55 USD/tm. Paradójicamente en Costa Rica desde el año 2002 el precio es mayor a 170 USD/tm, superando en la actualidad los 200 USD/tm, (ver tabla adjunta). Este mismo fenómeno se presentó en Alemania, México, Colombia, Chile,Venezuela y una larga lista de países en donde dos o tres fabricantes (Holcim, Lafarge, Cemex, Heidelberg) de materiales se ponían de acuerdo para fijar los precios (oligopolio), claro que nunca sobrepasaron los 125 USD/tm. Los gobiernos de estos países tuvieron que intervenir y hubo demandas millonarias por esta práctica y en un caso extremo, estas empresas tuvieron que ser estatizadas. Como pueden observar en la tabla adjunta son precisamente los países latinoamericanos los que tienen los precios más altos, y esto no es una casualidad. De hecho sus redes de control en nuestro país se extienden a los distribuidores de materiales, por ejemplo ConstruRed o la adquisición de AbonosAgro por parte de la guatemalteca Cementos Progreso de la cual Holcim es accionista de cerca del 20%, así se aseguran que ningún grupo de distribuidores pueda importar cemento a precios mucho más bajos de los que tenemos hoy en día, y nop solamente esto, cuando se aprobó la norma para el cemento se aseguraron que la resisntencia a la compresión del cemento de uso general fuera de 28 MPacomo mínimo, siendo la norma mundial, ya sea ASTM, ANSI o de la conchinchina de 24,5MPa. Lo que bloquea e imposibilita la importación de cemento de uso general.

Por eso me alegra tanto la entrada de Cementos David a este mercado, así podrá influir favorablemente en los precios y romper con estas prácticas dañinas a todos.

De tal forma que si el gobierno quiere, con una pequeña revisión de precios y de prácticas en contra del consumidor y de la libertad de mercado, puede bajar el costo de las construcciones en un 30% o más fácilmente.

Por otro lado, el 40% restante corresponde a mano de obra y dirección técnica, la cual es un 10% del total del valor que tasa el CFIA, veamos un caso, para una vivienda de 20 millones de colones que en la actualidad sería de 78 metros cuadrados, el ingeniero a cargo se ganaría 2 millones, que incluyen planos, permisos, inspecciones y dirección, los cuales las familias deben en parte desembolsar de previo. Y todos sabemos que la participación del ingeniero en el proceso completo de construcción es mínima, de una a tres visitas por semana a la construcción en el mejor de los casos y que casi todo el peso recae en el Maestro de Obras que al final es el constructor.

Como ven, medidas sencillas, de rápida implementación y éticamente fáciles de tomar pueden reducir los costos en alrededor de un 30% a un 50%.